破局外滩，BFC屡创奇迹的这些年

破局外滩

不断预判趋势

BFC外滩金融中心（以下简称BFC）一直是上海写字楼值得研究的一个案例，它诞生在黄浦江一线滨江地段。整个项目虽然有42万平方米的庞大体量，以上海传统商业地产从业人员眼光看，BFC的办公部分的先天选址条件并不占优。但它在经历了6年的运营期后，出租率与租金持续上升，不断打破区域的天花板，走入上海超甲级写字楼的前列，甚至在去年如此困难的大环境下仍然取得了较大幅度的营运收入增长。

▲ BFC外滩金融中心的日与夜

回顾BFC的运营历史，从2015年预租开始，一路上也充满着荆棘。

2015年项目开启预租时，其所在的外滩金融聚集带的开发刚刚开始，几乎未有优质企业入驻，上海老城厢的城市更新工作尚未启动，百废待新。BFC作为外滩金融聚集带的首发「开荒」项目，周边的商务氛围基本为零，几乎是「独自作战」。

▲ 外滩金融聚集带全景

项目于2017年交付，那时候的上海写字楼市场恰逢互联网金融退潮，出租率与租金下滑，租户不断流失。在当时，优质写字楼倾向的都是世界500强外资企业，而该类企业则是倾向于传统成熟商务区的地铁上盖项目，而在这两方面BFC都不占优势，考虑到了自身位置及项目品质的独特性，BFC提前调转方向至新兴金融、优质民营企业、头部专业服务业，成功引入杭州银行、光大保德信基金、国枫律师事务所等优质总部落户

，同时母公司复星国际在项目伊始也将总部迁入，完成了原始的主力租户引入后，BFC的基础调性已经形成。

为了弥补项目当时存在的不足之处，同时应对市场未来需求的改变，BFC推出了许多前瞻性的服务。

BFC预判了精装办公的趋势，为满足中小型租户拎包入驻的需求，推出了高品质的精装修租赁产品；为了方便与轨道交通的联通，BFC开通了往返9、10号线地铁站的穿梭巴士，上下班高峰时段每5分钟一班，方便入驻企业员工最后900米的出行；为了弥补外滩商业配套的缺失以及BFC商业部分的延后开业，项目配备了高品质但低价位的食堂，方便员工的日常饮食，而员工食堂如今也成为了上海优质租户办公选址的重要需求之一.。

▲ 穿梭巴士

我们往往看到一个项目的成功，但其实成功背后，是很多超前的服务与产品的思考。BFC高标准的硬件配置是项目的一个突出符号，但高标准的硬件是上海超甲级写字楼的标配，BFC异军突起背后，更是前瞻性的服务标准与品质。

02

品质进阶

行业TOP级服务品质

随着外滩金融聚集带的逐渐成型，大量优质金融企业总部逐渐落地，BFC把握住了这个机会，将目标客户转向大型的国企与央企，引入了中信理财、中金等头部金融企业。

为配合此类大量企业总部大型金融公司总部入驻，BFC对自身的服务及产品迭代升级提出了更高的要求，进而提出「卓越产品，极致服务」的理念，继续深化写字楼的服务标准，将目标瞄准至服务行业的TOP级标准，引入五星酒店的管家式服务。同时，通过深度运营的理念，将BFC与复星生态打通，全方位赋能租户，深化合作，形成一个完善的生态圈。

/ 空间的不断进阶

/ 从精装修到定制装修

BFC的办公空间产品从标准办公不断演进，从最初提供的精装修租赁单元，到如今，更引入的定制化装修服务，并为租户提供长期的装修维修及装修微调服务。

/ 综合体空间配套赋能办公

2018年，BFC的商业部分正式开业，通过商业空间与办公空间的互动，BFC成为了一个全天候的活力中心。BFC的商业部分不断引入如DA VITTORIO、上海滩餐厅、遇外滩、新荣记、菁禧荟、晴空等米其林、黑珍珠级别餐饮，让BFC的写字楼拥有了上海天花板级的餐饮配套。

BFC办公楼的空间增值也突破了传统办公租赁，配置了拥有外滩江景的约3,000平方米的专业健身会所、高端诊所、行政酒廊标准的会客空间LOUNGE 28，满足了优质租户多功能的空间需求。

▲ 健身会所

▲ LOUNGE 28

/ 服务的不断进阶

同时BFC也在不断思考通过各项增值服务提升写字楼租户的工作与生活体验——在不同的节假日举办主题活动；引入专属艺术季、音乐季等。在其中，外滩枫径市集的从无到有以及近期与艺术家Tango合作的外滩猫街成功出圈，为办公楼及整个大豫园区域带来了全新的生命力。

▲ BFC租户活动集锦

▲ 外滩枫径

▲ 艺术家Tango主要参与创作的外滩猫街

/ 仪式感的酒店式礼宾配置

为了对标五星级酒店的TOP级服务标准，BFC在办公楼行业率先引入了专属的大堂经理，完善各类细小的服务细节——从接待到问询的各类服务体验，从雨伞到婴儿车的各类物件租赁，BFC都希望能够尽力满足入驻企业及其客户的细分场景需求。

/ 一站式的写字楼深度运营管家服务

BFC为每一个入驻的企业提供了专属微信群7天24小时快速响应，解决入驻企业在办公时遇到的各类痛点，同时通过更加频繁和多维度的互动加强双方信任感，成为租户的办公伙伴，深度挖掘租户各方面需求，并根据租户的需求对接BFC及复星生态资源，为租户提供便利的同时赋能B端业务，提供更多的跨行业增值服务，这也是BFC所推崇的深度运营理念。

▲ 代客泊车

▲ 酒店式礼宾

在今年，BFC更顺势推出了BFC CORP CLUB企业会员计划，通过小程序一站式集成了BFC提供的所有空间与服务体系，所有入驻的企业用户可以便捷在指尖触达。

以租户的多样化需求作为服务的出发点，BFC所提供的，不仅仅是办公空间，而是一整套服务体系，凭借不断提升的服务品质与口碑，BFC顺利完成大部分办公空间的租赁，打响了BFC的办公品牌。

03

面向未来

打造一座

可持续发展的BFC

在打响了 BFC 的办公品牌后，面对当今世界的产业变革，BFC 也在思考一个可持续的未来。在具有百年历史的外滩坐标点，除了服务的至臻升级，面向未来，BFC致力于将人工智能、绿色低碳、节能环保的管理方式融入日常经营中，打造一座可持续发展的 BFC。早在项目交付阶段，BFC就获得了绿建三星以及LEED CS金级认证，并在2022年初以当时的全球最高分获得了LEED V4.1 0+M:EB 铂金级认证。

BFC的可持续发展规划也是站在客户的实际需求角度出发，提升他们的办公体验。

/ 节能管理与舒适办公

BFC 办公楼的室内新风均进行预冷、预热处理，采用地源热泵空调系统设计，能效比更高，设置能源监测系统，对用电进行分项计量，提高能源管理效率，这些措施有效降低了租户的能源消耗解决了大部分写字楼的冷热换季时期的使用痛点，提升到更舒适办公体验。

/ 空气质量与健康办公

同时在开放后，BFC也更关注租户的身体健康，BFC办公区域新风系统设置静电除尘过滤及空气加湿装置，轿厢安装紫外线杀菌空气净化设备，有效提高空气质量与办公人群工作舒适度；通过高科技人脸识别、无接触AI扫描门禁设备、紫外线消毒机器人及扶梯紫外线消毒仪的引入，等设备的引入，减少租户潜在的物理接触，尽力杜绝病毒或细菌可能的传播途径。

/ 碳中和与绿色办公

BFC也通过空间及服务的提升，打造一座绿色的办公环境。通过对近4000平的裙房屋顶的改造利用，为租户提供了能欣赏黄浦江绝佳美景大面积绿色活动空间：同时为鼓励租户绿色出行，BFC所有的穿梭巴士都采用了电动环保巴士，同时在地下车库共计安装充电桩109个，鼓励使用新能源车辆通勤。

/人工智能与未来办公

面向未来，为了应对人工智能时代，BFC目前也计划引入人工智能客服，继续提升项目整体的服务的响应与效率。

04

总结

BFC这些年

BFC的整个服务体系其实也不是一蹴而就的，也是根据租户的多样化需求以及服务客服的自身理念作为出发点，通过对市场前瞻预判，辅助以复星系统资源，不断进行迭代升级，最后形成了现在的这样五星级酒店般办公服务体验。在现在的基础上，BFC外滩金融中心也一直在升级自己的写字楼租户组合，伴随着写字楼租户的不断入驻，BFC的商业部分也在进行大规模的调改，引入更多世界一线品牌，满足BFC优质办公租户购物及休闲需求。

伴随着上海写字楼市场存量时代的到来，行业竞争日益激烈在上海优质写字楼内卷的时代，曾经的高硬件水准已经远远无法满足写字楼租户的需求。在差异化竞争的大范围下，优质的服务体验成为了新突破口。从不被看好到不断刷新租金纪录， BFC通过自己独特的理念迭代。完成了这一个开创级的服务体验升级，从而能够在大竞争环境下，完成出租率、租金、租户质量与租户满意度的四维提升，塑造了由BFC定义的办公楼服务标准体系。

▲ BFC与复星的大豫园战略

在BFC产品的迭代下，复星也在推进大豫园区域的整体城市更新，通过豫园一期、豫园二期、福佑地块以及BFC外滩金融中心的联动，打造一座云集办公、商业、文化、居住、酒店所有业态，汇聚现代东方美学的上海世界级封面地标集群。（文章由楼典原创）